Ипотека при разводе супругов

Особенность раздела при разводе квартиры в ипотеке состоит в том, что до полного погашения кредитного обязательства жилье находится в залоге у банка, а, следовательно, в судебном процессе по разделу имущества, помимо разводящихся супругов, будет участвовать третье полноправное лицо — банк-кредитор.

Однако результат вынесенного судом решения о разделе ипотечного имущества после развода нельзя заранее предугадать однозначно. Он будет зависеть от множества сопутствующих факторов, таких как:

• момент приобретения недвижимости в ипотеку (до брака, или в браке);
• точка зрения банка по поводу способа раздела ипотечного кредита (играет первостепенную роль);
• принадлежность денежных средств (кем вносился первоначальный взнос и последующие кредитные платежи);
• наличие или отсутствие у пары несовершеннолетних детей и решение вопроса о том, с кем они останутся проживать;
• факт использования средств материнского капитала;
• наличие договора долевого участия, брачного контракта или соглашения;
• военная ипотека и др.

Раздел квартиры, приобретенной в ипотеку в браке

Согласно законодательству (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ), имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов и при разводе должно делиться поровну (за исключением условий, прописанных в брачном договоре, при его наличии; а также случаев, когда оно приобретено за личные средства одного из супругов).

Помимо этого, не учитывается и тот факт, что один из супругов не работал и не вносил периодические ипотечные платежи, поскольку осуществлял уход за детьми или вел иную домашнюю деятельность (хозяйство).

Несмотря на то, что Семейным кодексом предусмотрено, что имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитой собственностью и должно делиться поровну, судами далеко не всегда выносятся таковые решения, поскольку в расчет берутся все обстоятельства и нюансы каждой конкретной семейной ситуации.

Кроме раздела недвижимости супруги при разводе сталкиваются с необходимостью решения вопроса по разделу ипотечного кредита: кто и в каких долях будет вносить платежи.

Способы раздела ипотечного кредита при разводе

Приобретая жилплощадь в ипотеку, оба супруга являются ее собственниками лишь формально и не имеют права свободно ею распоряжаться. До погашения долгового обязательства объект недвижимости находится в залоге у банка-кредитора — за ним в судебном процессе по разделу ипотеки при разводе остается последнее слово.

Основными способами раздела ипотечного кредита после развода являются:

1. Распределение долга между супругами и оплата в соответствии с долями собственности каждого из них. При этом банк должен убедиться в платежеспособности каждого из супругов — если же он усомнится в доходах мужа или жены, может наложить запрет на разделение кредита.
2. Продажа ипотечного жилья супругами, влекущая за собой в первоочередном порядке оплату займа, а затем раздел оставшихся средств между супругами поровну (данный шаг возможно совершить лишь с согласия банка).
3. Самостоятельная продажа недвижимости банком посредством проведения аукциона. Следует отметить, что цена недвижимости в таком случае падает ниже рыночной и в итоге разводящиеся могут остаться и без жилья, и без средств.
4. Договоренность между разводящимися сторонами перевода недвижимости в единоличную собственность одного из них, при этом другой супруг освобождается от обязательств оплаты по кредиту в пользу собственника (также требует предварительного одобрения банка и внесения изменений в ипотечный договор).

Далеко не все перечисленные способы могут быть фактически осуществимы, поскольку каждое решение об ипотечном жилье и изменении жизненных условий семейной пары должно согласовываться с банком (в том числе и решение развестись).

По своей сути развод не интересует банк как таковой — ему важно продолжение своевременного внесения ежемесячных платежей и недопущение просрочек. Банковская организация оценит семейную ситуацию и платежеспособность мужа и жены и в первую очередь минимизирует свои риски.

Как делится при разводе квартира в ипотеке, если есть дети

При расторжении брака, как правило, дети остаются с одной из сторон (в большинстве случаев — с матерью).

Приоритетное право на ипотечное жилье, не смотря на наличие детей, один из супругов может получить в особых вышеперечисленных случаях. Однако и при имеющихся обстоятельствах судом учитываются различные сопутствующие факторы, относящиеся к делу.

Чтобы решить вопрос продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, необходимо сначала выписать несовершеннолетнего в равноценное по площади жилое помещение. Если жилищные права несовершеннолетнего при этом будут нарушены, в ситуацию могут быть привлечены специалисты по жилищным вопросам органов опеки и попечительства.

Раздел при разводе ипотечной квартиры, купленной за средства материнского капитала

На основании п. 4 ст.10 Федерального Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, приобретаемая за счет средств материнского капитала, оформляется на всех членов семьи.

Способы раздела ипотеки с привлечением средств материнского капитала:

1. Самым безопасным вариантом, исключающим риски, является полное погашение обязательств по кредиту, предшествующее разделу квартиры.
2. Если супруги разделяют ипотеку с учетом имеющихся долей недвижимости и один из них не справляется с погашением долга, банковская организация оставляет за собой право, не взирая на наличие детей, реализовать залоговое жилье на торгах по заниженной стоимости.
3. Отказ одного из супругов от доли в имуществе в пользу другого или ребенка. Сделать это лучше до расторжения брака путем оформления договора дарения (чтобы избавить себя от уплаты налога при совершении сделки между близкими родственниками).

Как делится при разводе квартира, купленная в ипотеку до брака

Если один из супругов вступает в брак, уже имея на этот момент ипотечное жилье, а последующие платежи вносились уже в браке, то при расторжении брачного союза оно все равно считается совместно нажитым (ведь ипотека подразумевает своеобразную отсрочку оплаты — а полное приобретение квартиры происходит во время жизни в браке).

Для этого необходимо представить суду доказательства своего отношения к ипотечной жилплощади, оформленное документально (например, в виде чеков и квитанций):

• полное или частичное внесение ипотечных взносов;
• увеличение стоимости ипотечного жилья (например, покупка стройматериалов, трудовые вложения в ремонт и т.д.).

Основной заемщик при вступлении в брак имеет право с согласия банка оформить второго супруга созаемщиком или поручителем по кредиту. В данной ситуации разделу будет подлежать та часть недвижимости, кредит за которую выплачивался совместно.

Если же при заключении брака между супругами был заключен брачный договор, то раздел имущества будет облегчен и предугадан его заранее оговоренными условиями:

• размером долей сторон;
• суммой компенсации при несоблюдении условий внесения платежей;
• долей ипотечных выплат и т.д.

Как разделить квартиру, купленную по договору долевого участия

Договор долевого участия, сопряженный с ипотечным кредитованием, также имеет множество нюансов и частных случаев. Рассмотрим основные.

1. Оплата внесена и договор заключен до вступления в брак, но регистрация права собственности возникла в браке. В подобной ситуации при разделе недвижимости суд не посмотрит на фактическое возникновение права в брачный период, а учтет приобретение жилья и его оплату до брака одной из сторон (за единоличные средства).
2. Если же при аналогичной ситуации одна из сторон (еще не являясь законным мужем или женой) финансово участвовала в оплате недвижимости, она имеет право претендовать после развода на долю жилья в части внесения платежей. Хотя доказать суду свое участие во взносах необходимо документально или с привлечением свидетелей.
3. Когда договор долевого участия заключался до регистрации семейного союза, а полная стоимость жилья выплачивалась и собственность оформлялась в период брака, судом не будет принято во внимание, из чьих доходов вносились платежи, поскольку все финансовые сбережения супругов считаются общими.
   

   Исключение здесь составляют денежные средства, полученные одним из супругов в дар или по наследству. Они не относятся к совместному имуществу, и суд должен будет разделить недвижимость в долях пропорционально внесенным личным вкладам каждого из супругов (если они были).

4. Когда договор заключается, и жилье оплачивается в период брачных отношений, а во время развода дом еще не сдан в эксплуатацию, судом может быть разделена не сама квартира как таковая, а право на пользование ею в будущем.

Делится ли военная ипотека при разводе

Военная ипотека отличается от гражданского ипотечного кредитования тем, что погашение платежей осуществляется государством (а именно, Министерством обороны РФ). Участником программы кредитования выступает военнослужащий. Поэтому военную ипотеку и жилье:

• нельзя переоформить на иное лицо (например, супругу);
• невозможно разделить между мужем и женой.

Данные положения исходят из норм Семейного Кодекса (п. 2 ст. 34 СК РФ) и Федерального Закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Однако каждый случай индивидуален, и супруга или супруг в отдельных ситуациях все же может рассчитывать на материальную компенсацию части жилья, пропорционально своим финансовым вложениям в него, например:

• когда в приобретение недвижимости были вложены личные средства второго супруга (подаренные, полученные от продажи иного личного жилья или имущества, полученные по наследству);
• когда для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала и др.

После погашения обязательства второй член семьи может иметь право лишь на возвращение финансовых затрат в пределах собственных, документально, вложений.